Sprzedaż nieruchomości przez przedsiębiorcę oraz osobę fizyczną

SKUTKI
KONKSEKWENCJE
MOŻLIWOŚCI OPTYMALIZACJI

Sprzedaż nieruchomości przez przedsiębiorcę
Nieruchomości, które były wprowadzone do ewidencji środków trwałych, które były wykorzystywane w prowadzeniu działalności gospodarczej podlegają opodatkowaniu w działalności.
Wprowadzono zmiany, które rozszerzyły zakres opodatkowania wg zasad właściwych dla działalności gospodarczej przychody z odpłatnego zbycia:
wszystkich nieruchomości niezależnie od tego, czy zostały wpisane do ewidencji środków trwałych czy podatnik z tego zrezygnował (rezygnując tym samym z odpisów amortyzacyjnych jako kosztów podatkowych) oraz
takich nieruchomości, które nie zostały przez podatnika zakwalifikowane do kategorii środków trwałych z uwagi na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok; w tym wypadku istotnie nie ma obowiązku wpisywania takich rzeczy do ewidencji, ponieważ jedną z cech środka trwałego jest przewidywany okres używania dłuższy niż rok
PODSUMOWUJĄC:
Nieruchomości wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą podlegają opodatkowaniu

Sprzedaż po wycofaniu z działalności gospodarczej
Przychodem z działalności gospodarczej jest także przychód uzyskany ze sprzedaży tych składników majątku, które przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat

Wyprowadzenie nieruchomości z firmy przed sprzedażą nie ma więc żadnego znaczenia z punktu widzenia opodatkowania transakcji
Przykład
wartość początkowa z ewidencji środków trwałych – 2.500.000 zł
Odpisy amortyzacyjne za 5 ostatnich lat (5% roczna stopa amortyzacji) – 625.000 zł
Przychód ze sprzedaży – 4.000.000 zł

Dochód = 4.000.000 zł – (2.500.000 zł – 625.000 zł) = 875.000 zł

Sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną
Jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wprowadza podział przychodów według źródła ich pochodzenia, mianowicie:
Przychody z działalności gospodarczej oraz,
przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości niezwiązanych z działalnością Jak już wyżej zauważono, do przychodów z działalności gospodarczej zalicza się przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, które były wykorzystywane w tej działalności (na zasadach właściwych dla środków trwałych), niezależnie od tego, czy podatnik podjął decyzję o ich amortyzacji, czy z tego zrezygnował i nie wprowadził takich nieruchomości do ewidencji środków trwałych.

Z uwagi jednak na fakt, że osoby fizyczne bardzo często prowadzą działalność gospodarczą we własnych domach lub mieszkaniach (choćby poprzez wskazanie ich jako siedziby działalności i amortyzację, nawet częściową), ustawodawca zdecydował o wyłączeniu przychodu z odpłatnego zbycia takich „mieszkalnych” środków trwałych ze źródła przychodów określonego jako działalność gospodarcza i przesunął je do źródła przychodów określonego jako – prywatnymi transakcjami.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia

Cena określona w umowie = wartość rynkowa nieruchomości
Koszty odpłatnego zbycia: opłaty notarialne, sądowe, koszty pośrednika w obrocie nieruchomościami
Przychód=cena rynkowa-koszty odpłatnego zbycia

Podstawą opodatkowania jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości.

Koszty ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, to takie koszty jak:
Do kosztów uzyskania przychodów zalicza się wydatki związane z:
z odpłatnym nabyciem nieruchomości;
z wybudowaniem nieruchomości;
z poniesionymi nakładami na nieruchomość;
z zapłaconym podatkiem od spadków i darowizn przy nabyciu tej nieruchomości.

Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT
Podstawa opodatkowania=Przychód-Koszty ustalone zgodnie z art.22 ust.6c i 6d
Podatek =Podstawa opodatkowania*19%

Zwolnienie od podatku
Zwalnia się od podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości. Zwolnienie można zastosować, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.
Własne cele mieszkaniowe obejmują:
wydatki na:
nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie dwóch lat grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
wydatki poniesione na:
spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na cele określone w pkt 1,
spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a lub b

– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Przykład
Przychód z odpłatnego zbycia – 350.000 zł
Koszty uzyskania przychodu – 150.000 zł
Dochód – 200.000 zł
Wydatki na cele mieszkaniowe poniesione w okresie 2 lat od zbycia – 210.000 zł
Dochód podlegający zwolnieniu 120.000 zł, ponieważ:

(200 000*210 000)/(350 000)=120 000

Do opodatkowania pozostaje zatem dochód w kwocie 80.000 zł, bowiem zwolnieniu podlega 120.000 zł dochodu (z ogółem 200.000 zł dochodu z odpłatnego zbycia).

Optymalizacja podatkowa
Biorąc pod uwagę powyższą analizę, warto się zastanowić nad zmianą przeznaczenia budynku (lokalu) wykorzystywanego w działalności gospodarczej – z użytkowego na mieszkalny.