Działalność gospodarcza w mieszkaniu

W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej często oprócz najmowania lokali użytkowych, przedsiębiorcy na potrzeby prowadzenia działalności korzystają z mieszań.
Poniżej kilka przydatnych informacji.

I. Podatek dochodowy
1. Co zrobić, aby móc zaliczyć lokal do prowadzenia działalności?

W pierwszej kolejności lokal musi stanowić własność lub współwłasność przedsiębiorcy. Taki lokal może jak najbardziej być wykorzystywany na podstawie umowy najmu, użyczenia etc. Fakt ma znaczenia w przypadku kwalifikowania różnych kosztów ponoszonych na ten lokal jako koszt funkcjonowania naszego przedsiębiorstwa. Natomiast o kosztach w dalszej części opracowania.
Warto pamiętać, aby mieszkanie stanowiło składnik majątku przedsiębiorstwa podlegający amortyzacji.
W tym celu należy poczynić następujące kroki:
KROK 1 – Ustalenie wartości początkowej składnika majątku – mieszkania
W tym celu można skorzystać z następujących metod wyceny:
1. cenę nabycia,
2. koszt wytworzenia,
3. wartość rynkową.
Cena nabycia – jest to wartość należna zbywcy, inny słowy cena po jakiej kupiliśmy mieszkanie powiększona o następujące opłaty poniesione do dnia przekazania mieszkania do użytkowania:
• opłaty notarialne, skarbowe i inne (np. sądową związaną z wpisami do ksiąg
• koszty kredytu, tj. odsetki, prowizje, koszty ubezpieczenia kredytu,
1. podatek od czynności cywilnoprawnych
• VAT niepodlegający odliczeniu
Koszty wytworzenia
Do kosztu wytworzenia
ZALICZAMY
1. wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych:
2. rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych,
3. kosztów wynagrodzeń za pracę wraz z pochodnymi i
4. inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych
NIE ZALICZAMY
1. wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci,
2. kosztów ogólnych zarządu,
3. kosztów sprzedaży oraz
4. pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania
Uwaga!
Jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych przez biegłego, powołanego przez podatnika. Chodzi tu o ceny rynkowe środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia
Wartość rynkowa – wycena dokonywana jest przez podatnika. Uwzględnić ceny rynkowe podobnych budynków lub lokali z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji oraz stanu i stopnia ich zużycia
KROK 2 – odpisy amortyzacyjne
Mamy tutaj do wyboru kilka metod:
1. Metoda liniowa 1,5%
2. Metoda degresywna – NIE DOTYCZY
3. Stawki indywidualne budynki, lokale i budowle powinny być amortyzowane nie krócej niż 10 lat, co oznacza, że stawka amortyzacji wyniesie w tym przypadku 10%, a nie 1,5%. Chcąc zastosować taką stawkę, powinna ona dotyczyć nieruchomości po raz pierwszy wprowadzonej do ewidencji i uznanej za używaną lub ulepszoną.
KROK 3 – koszty eksploatacyjne
Mając już lokal w ewidencji można zaliczać do kosztów podatkowych z tytułu prowadzenia działalności takie koszty jak:
– koszty mediów (ta część, która służy wykonywaniu działalności) telefony,
– podatek od nieruchomości
– koszty eksploatacyjne (woda, prąd, gaz)
– wyposażenie mieszkania np. meble
– inne wydatki związane z remontem, ulepszeniem, modernizacją
Kilka przykładów stanowiska Ministra Finansów w odnośnie ponoszonych kosztów na mieszkanie, który służy wykonywaniu działalności.
1. Amortyzacja kosztów remontu budynku dzielonego na mieszkanie i działalność gospodarczą.
z dnia 8 marca 2017 r. Izba Skarbowa w Łodzi 1061-IPTPB1.4511.96.2017.2.AP
„Mając powyższe na względzie stwierdzić należy, że jeżeli w istocie w wyniku przeprowadzenia w przedmiotowym budynku wskazanych we wniosku prac inwestycyjnych, budynek ten będzie nadal budynkiem mieszkalnym, stanowiącym jeden środek trwały, o takiej samej powierzchni użytkowej wykorzystywanej na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, to wydatki związane z przeprowadzeniem prac remontowych, adaptacyjnych i modernizacyjnych w tym budynku, mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej Wnioskodawcy w momencie ich poniesienia, z uwagi na sposób ustalenia wartości początkowej tego środka trwałego, tzw. metodą uproszczoną.”
2. Podatnik, który prowadzi działalność gospodarczą w lokalu mieszkalnym może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu opłaty eksploatacyjne za ten lokal, jedynie w części przypadającej na działalność gospodarczą.
z dnia 26 czerwca 2007 r. Urząd Skarbowy w Tomaszowie Lubelskim PD/415-11/2007/
„Reasumując powyższe, jeśli zatem wydatki związane z eksploatacją lokalu w części przypadającej na działalność gospodarczą, zdaniem Podatniczki stanowią taki udział kwoty obejmującej całość opłat eksploatacyjnych za ten lokal, to stanowisko zawarte we wniosku należy uznać za prawidłowe”
3. Wydatki związane z eksploatacją mieszkania wykorzystywanego w celu prowadzenia działalności gospodarczej, takie jak czynsz oraz media, stanowią koszty uzyskania przychodów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. dnia 5 marca 2009 r. Izba Skarbowa w Katowicach IBPBI/1/415-975/08/AP
„Jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wnioskodawca ponosi wydatki związane z eksploatacją mieszkania (zapłata czynszu i mediów) wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej. Powyższe wydatki, są elementem niezbędnym w prowadzonej działalności gospodarczej, jednakże, nie mogą być jednoznacznie powiązane z jednym, konkretnym przychodem. Ich ponoszenie wiąże się z funkcjonowaniem podmiotu jako całości i tylko pośrednio mają związek z osiąganym przychodem. W konsekwencji nie jest możliwe jednoznaczne przyporządkowanie tego rodzaju wydatków do konkretnego przychodu. Jednocześnie należy wskazać, iż koszty te w stanie faktycznym przedstawionym przez wnioskodawcę mają wpływ na działalność wnioskodawcy – ich poniesienie jest konieczne dla zapewnienia jej właściwego funkcjonowania. Jednakże nie są kosztem bezpośrednim”
4. Możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej wydatków związanych z użytkowaniem oraz umeblowaniem zakupionego mieszkania.
z dnia 25 marca 2011 r. Izba Skarbowa w Katowicach IBPBI/1/415-1302/10/KB
„Biorąc pod uwagę cyt. wyżej przepisy stwierdzić należy, iż, jeżeli w istocie wskazany we wniosku lokal mieszkalny jest wykorzystywany na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, to w takim zakresie w jakim lokal ten jest wykorzystywany na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej wydatki związane z jego eksploatacją, mogą stanowić koszty uzyskania przychodu prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej. Do kosztów tych Wnioskodawca może także zaliczyć, z ww. zastrzeżeniem, wydatki na nabycie wyposażenia tego lokalu”